전세로 거주하는 도중 집주인이 변경되었을 때나 전세 계약 연장으로 보증금 증액을 하는 경우가 있습니다. 전세 보증금 증액시 특약으로 들어가야 할 사항과 전세 및 월세 보증금 증액 계약시 주의점에 대해 정리해 보았습니다.
전세로 거주하는 도중 집주인이 변경되었을 때 임차인의 보증금은 새로운 집주인에게 자동 승계됩니다. 때문에 큰 문제는 없으나 깡통 전세같은 일이 있기에 만약 집주인 변경이 싫다면 이전 집주인에게 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다.
▷ 전세 증액 특약 주의점
집주인이 변경될 경우 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법상 기존 계약이 새로운 집주인(임대인)에게 승계되기 때문입니다.
전세 보증금을 증액할 경우 기존 계약서는 보관하고, 증액분에 대한 계약서를 새로 작성해야 합니다. 증액분 계약서에 이전 전세금 항목과 증액되는 보증금 내역을 특약으로 기재해야 합니다. 만약 2억원에 전세를 살다 5천만원을 증액했을 경우 특약 기재는 다음과 같습니다.
[기존 전세 보증금 2억원에 5천만원을 증액하여 연장하는 계약임]
기존 전세금의 증액이라는 내용을 증액 계약서에 필히 기재해 주어야 합니다. 집주인이 변경되었기에 증액분 입금은 새로운 집주인 계좌로 입금해야 하며, 주민센터를 방문하여 증액분 계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다.
전입은 이미 되어 있기에 증액분에는 확정일자만 받으면 되고, 기존 계약서와 함께 보관하면 됩니다.
▷ 전세 증액 계약 주의점 체크
전세 증액 계약에서 주의해야 할 부분은 증액분 보증금을 입금하기 전 해당 부동산에 권리 변동이 없는지 확인하는 것입니다. 등기사항전부증명서(등기부등본)을 발급하여 증액하기 전 근저당권이나 가압류, 가등기 등의 추가 설정이 없는지 확인해야 합니다.
기존 계약이 선순위로 대항력과 확정일자로 인한 우선변제권을 가지고 있더라도 전세 증액분의 대항력은 새로 계약서를 작성한 날부터 효력이 발생되기에 근저당, 가압류 등의 설정이 있을 경우 후순위로 밀려 부동산 경매 및 공매에서 배당으로 받기 힘들어 집니다.
집주인 변경이나 전세 및 월세 증액시 집주인이 전입을 잠시 빼달라는 경우가 있습니다. 전입 신고를 다른 곳으로 뺀 후 다시 전입하게 되면, 새로 전입한 날부터 대항력이 새로 발생되기에 절대로 집주인의 요청에 의한 전출은 하지 마시기 바랍니다.
댓글